La morosidad es uno de los problemas mas frecuentes y mas daninos para la salud economica de una comunidad de propietarios. Un propietario que no paga sus cuotas no solo genera un deficit en las cuentas de la comunidad: obliga al resto de vecinos a asumir su parte o paraliza obras y reparaciones necesarias que no se pueden financiar.
Lo que muchos presidentes de comunidad no saben es que existe un procedimiento legal disenado especificamente para recuperar estas deudas de forma rapida, sin juicio oral y, en la mayoria de los casos, sin necesidad de contratar un abogado: el proceso monitorio.
Que es el proceso monitorio y por que es la via mas eficaz
El proceso monitorio es un procedimiento judicial regulado en los articulos 812 a 817 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite a un acreedor reclamar el pago de una deuda dineraria liquida, determinada, vencida y exigible. En el ambito de las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal establece en su articulo 21 que las deudas por gastos comunes pueden reclamarse por esta via, con ventajas procesales especificas frente a los procedimientos ordinarios.
La principal ventaja es su rapidez. Si el deudor no paga ni se opone en el plazo establecido por el juez, el proceso se convierte automaticamente en un titulo ejecutivo que permite embargar bienes del propietario moroso sin necesidad de celebrar juicio.
Cuando no es necesario abogado ni procurador
Para cuantias inferiores a dos mil euros, la legislacion espanola no exige la intervencion de abogado ni procurador en el proceso monitorio. La comunidad de propietarios, representada por su administrador o por el presidente, puede presentar la peticion directamente ante el juzgado de primera instancia correspondiente al municipio donde este situado el inmueble.
Para cuantias superiores a dos mil euros la intervencion de abogado y procurador es preceptiva, aunque el coste de honorarios suele quedar cubierto por la propia condena en costas si el procedimiento prospera.
Requisitos previos que debe cumplir la comunidad
Antes de iniciar el proceso monitorio la comunidad debe haber cumplido una serie de requisitos formales que la Ley de Propiedad Horizontal establece como condicion necesaria. El primero es que la deuda haya sido aprobada en junta de propietarios y figure en el acta correspondiente. El segundo es que se haya notificado fehacientemente al propietario moroso el importe de la deuda y el requerimiento de pago, con caracter previo a la presentacion de la demanda. La notificacion debe realizarse en el domicilio del propietario o, en su defecto, en el propio inmueble de la comunidad.
El incumplimiento de estos requisitos previos puede dar lugar a la inadmision de la peticion o a la oposicion exitosa del deudor, por lo que es fundamental que el administrador de fincas gestione correctamente la documentacion desde el primer momento.
Pasos del proceso una vez presentada la peticion
Una vez admitida la peticion monitoria por el juzgado, el tribunal notifica al deudor y le concede un plazo para que pague la deuda, se oponga justificando su negativa o comparezca y ofrezca el pago. Si el deudor no hace nada en ese plazo, el juez dicta auto despachando ejecucion directamente, sin necesidad de juicio posterior.
Si el deudor se opone, el procedimiento se transforma en un juicio verbal o en un juicio ordinario, dependiendo de la cuantia. En ese caso la representacion letrada pasa a ser necesaria independientemente del importe.
El papel del administrador en la gestión de la morosidad
Un administrador de fincas profesional debe tener un protocolo claro de gestión de la morosidad que incluya comunicaciones previas al moroso, seguimiento del estado de la deuda y coordinación con el asesor jurídico cuando el impago supera un plazo razonable. La morosidad que se deja sin atender durante meses no solo crece por los intereses que genera: envia una senal al resto de propietarios de que no pagar tiene consecuencias.
En Anderson & Vernon el equipo jurídico integrado gestiona todo el proceso de reclamación de morosos sin coste adicional para la comunidad, desde el requerimiento extrajudicial hasta la presentacion de la peticion monitoria cuando es necesario.
Anderson & Vernon es la división de administración de fincas de Memory Pulse SL en Las Palmas de Gran Canaria.
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